Mehrwertabgabe: Darum geht es bei der Abstimmung wirklich
Wer profitiert von den handstreichartig geschaffenen Bodengewinnen? Ein Versuch, die Konfliktlinien hinter der komplexen Vorlage zu erklären.
Worum geht es bei dieser Abstimmung eigentlich?
Die Volksabstimmung dreht sich um eine Grundsatzfrage der Raumplanung: Wem gehört der Wertzuwachs eines Grundstücks, wenn dieser nicht durch den Eigentümer entsteht, sondern durch einen politischen Entscheid? Wird etwa ein Industrieareal in eine Wohnzone umgewandelt oder darf in einer Wohnzone plötzlich höher gebaut werden, steigt der Wert des Bodens oft sprunghaft. Der Eigentümer profitiert dadurch von einem Vermögensgewinn, ohne selbst investiert zu haben. Die öffentliche Hand argumentiert, dass sie diesen Mehrwert überhaupt erst geschaffen habe – und später auch die Kosten für zusätzliche Schulen, Strassen und Grünanlagen tragen müsse. Deshalb soll ein Teil des Planungsgewinns an die Allgemeinheit zurückfliessen.
Warum wird darüber überhaupt abgestimmt?
Weil das heutige Baselbieter Gesetz nach zwei Bundesgerichtsurteilen nicht mehr genügte. 2019 führte Baselland zwar eine Mehrwertabgabe ein, diese galt jedoch nur für Einzonungen. Die Gemeinde Münchenstein klagte erfolgreich dagegen, weil sie auch bei Auf- und Umzonungen eine Abgabe erheben wollte. Das Bundesgericht gab der Gemeinde recht und verpflichtete den Kanton, sein Gesetz zu überarbeiten. Nach sieben Jahren politischem Ringen liegen nun eine Volksinitiative des Hauseigentümerverbands Baselland (HEV) und ein Gegenvorschlag des Landrats vor. Der HEV befürchtete, dass mit der Revision die Grundeigentümer übervorteilt würden, und grätschte in den Gesetzgebungsprozess des Parlaments.
Wie viel Geld steht auf dem Spiel?
Sehr viel. Allein durch Quartierplanungen zwischen 2010 und 2018 schätzt der Kanton Baselland den zusätzlich entstandenen Bodenwert auf rund 300 Millionen Franken. Deshalb wurde im Landrat um jeden einzelnen Prozentpunkt erbittert gerungen. Seit der Einrichtung des Mehrwertabgabefonds im Kanton Basel-Stadt im Jahr 2000 wurden insgesamt 237 Millionen Franken an Abgaben eingenommen.
Worin unterscheiden sich Initiative und Gegenvorschlag?
Der entscheidende Unterschied betrifft die Aufzonungen. Die Initiative des HEV erlaubt Mehrwertabgaben nur bei Ein- und Umzonungen. Wird dagegen innerhalb einer bestehenden Bauzone höheres oder dichteres Bauen ermöglicht, soll keine gesetzliche Mehrwertabgabe erhoben werden.
Der Gegenvorschlag geht weiter. Gemeinden dürfen auch bei Aufzonungen sowie bei Quartierplanungen Mehrwertabgaben von höchstens 30 Prozent erheben. Gleichzeitig regelt er schweizweit einmalig detailliert, wann die Abgabe fällig wird und wie sie zwischen Kanton und Gemeinden verteilt wird.
Warum sind ausgerechnet Aufzonungen so umstritten?
Einerseits soll die Schweiz nach innen wachsen. Mehr Wohnungen sollen vorrangig dort entstehen, wo bereits gebaut wurde. Dafür braucht es Aufzonungen. Andererseits entstehen gerade bei solchen Aufzonungen häufig die grössten Planungsgewinne. Agglogemeinden argumentieren deshalb, dass sie ohne Mehrwertabgaben zwar die Infrastruktur für zusätzliche Einwohnende finanzieren müssten, am Wertgewinn jedoch nicht beteiligt wären.
Der ursprüngliche Gedanke der Mehrwertabgabe war es, zufällige Gewinne und Verluste durch Zonenänderungen auszugleichen. Später sollten damit die Rückzonungen überdimensionierter Bauzonen entschädigt werden. 19 ländlichen Gemeinden im Kanton Baselland steht dies noch bevor.
Verteuert eine Mehrwertabgabe tatsächlich das Bauen?
Der Immobilien-Dienstleister Wüest Partner wertete 2025 204 Bewertungsgutachten aus 79 Gemeinden in zehn Kantonen aus. Die Untersuchung bestätigt zwar, dass insbesondere Aufzonungen hohe Planungsmehrwerte erzeugen. Gleichzeitig zeigt sie aber auch: In den meisten untersuchten Fällen beträgt die Mehrwertabgabe weniger als zehn Prozent der gesamten Erstellungskosten eines Neubaus.
Die Autoren halten jedoch fest, dass hohe Abgaben insbesondere bei komplexen Arealentwicklungen die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte beeinträchtigen können. Damit liefert die Studie Argumente für beide Seiten der politischen Debatte.
Warum lehnen sowohl Linke als auch Hauseigentümer den Gegenvorschlag ab?
Weil beide Seiten ihn aus völlig unterschiedlichen Gründen bekämpfen. Der Hauseigentümerverband findet, der Gegenvorschlag gehe zu weit. Er befürchtet zusätzliche Belastungen für Eigentümer und eine Verteuerung des Wohnungsbaus. Ausserdem argumentiert er, dass mit der Revision des Raumplanungsgesetzes das Bundesparlament die Leiturteile des Bundesgerichts zurückgenommen habe. Die Kantone können selbst entscheiden, ob sie ihren Gemeinden eine Abgabe auf Auf- und Umzonungen erlauben. Mehr als die Hälfte der Kantone tut dies.
SP, Grüne, EVP und GLP kritisieren dagegen, der Landrat habe den ursprünglichen Kompromiss verwässert. Die Gemeinden dürften nur noch maximal 30 Prozent abschöpfen. Münchenstein müsste seine heute geltende 50-Prozent-Regelung senken. Deshalb empfehlen auch die linken Parteien ein doppeltes Nein.
Wie sind die Positionen der bürgerlichen Parteien?
Die SVP unterstützt die Initiative und lehnt den Gegenvorschlag ab, obwohl sie diesen im Landrat noch mittrug. Die FDP ist sowohl für ein Ja zur Initiative als auch für den Gegenvorschlag, zieht bei einem doppelten Ja in der Stichfrage Letzteren vor. Die Mitte ist für den Gegenvorschlag und gegen die Initiative und war im Landrat federführend bei der Ausgestaltung des Gegenvorschlags.
Was passiert bei einem doppelten Nein?
Dann bleibt das heutige Gesetz bestehen – obwohl es nach den Bundesgerichtsurteilen Lücken aufweist. Die Gemeinden könnten sich weiterhin direkt auf die Rechtsprechung stützen und Mehrwertabgaben regeln. Einheitliche kantonale Vorgaben gäbe es aber weiterhin nicht. Regierung und Landrat warnen deshalb vor neuen Rechtsunsicherheiten und weiteren Gerichtsverfahren. Gegner beider Vorlagen entgegnen, die Gemeinden verfügten bereits heute über genügend Handlungsspielraum.
Was passiert bei einem Ja zur Initiative?
Die Regierung und eine Mehrheit des Landrats befürchten bei der Annahme der Initiative rechtliche Unsicherheit, die zu weiteren Gerichtsverfahren führen würde, weil sie in Konflikt mit der Baselbieter Kantonsverfassung geriete. Trotz neuer Bundesrechtspraxis hält die Kantonsverfassung ausdrücklich fest, dass alle Planungsmehrwerte auszugleichen seien. Weil sich die Initiative zu den Aufzonungen ausschweigt, entstünden rechtliche Unsicherheiten.
Auch der per Ende September zurücktretende Direktor des nationalen Hauseigentümerverbands und SVP‑Landrat Markus Meier teilte im Landrat diese Bedenken.
