Gesucht wird das beste Projekt mit einem attraktiven Baurechtszins

Vor vier Jahren präsentierte die Gemeinde Münchenstein das aus einem Varianzverfahren hervorgegangene Richtprojekt für das 20000 Quadratmeter grosse Areal Bruckfeld hinter dem Kultur- und Sportzentrum (Kuspo). Die Parzelle unterhalb der katholischen Kirche zwischen Schulstrasse und Dammstrasse gehört mit Ausnahme der Fläche des Bauernhauses der Einwohnergemeinde Münchenstein. Das Richtprojekt sieht die Schaffung von drei unterschiedlichen Wohninseln vor. Zwischen den Inseln soll ein öffentlich nutzbarer Raum entstehen, der eine Abfolge von unterschiedlichen Plätzen definiert. Die vorgesehenen Wohninseln können weitestgehend unabhängig voneinander entwickelt und realisiert werden.

Eigentlich hätten 2023 mittels Projektwettbewerb Investoren gesucht werden sollen. Doch so weit kam es nicht. Die Planungen wurden sistiert. Nicht einmal der Vernehmlassungsbericht zum Nutzungskonzept wurde damals veröffentlicht. «Das Projekt war mit zu vielen Forderungen versehen», erklärt die heutige Projektleiterin Anna Borer von der Bauverwaltung der Gemeinde Münchenstein.

Stimmungsbild aus der Bevölkerung abholen

Dass eine Gemeinde eine eigene Parzelle entwickle, komme nicht häufig vor, betont Borer. Entsprechend gross seien die Herausforderung und der zeitliche Aufwand. Die Erwartungshaltung an ein Projekt, das die Gemeinde aufgleist, sei vonseiten Bevölkerung und Politik umfassender, als wenn Private eine Überbauung in Zusammenarbeit mit der Gemeinde planten. Auch sei die Gemeinde als Eigentümerin zu hoher Qualität verpflichtet, meint Borer.

Knapp vier Jahre nach der Sistierung greifen Gemeinderat und Verwaltung die Entwicklung Bruckfeld wieder auf. Dafür wurde der Vernehmlassungsbericht zum Nutzungskonzept veröffentlicht. Heute Abend informiert die Gemeinde im Kuspo über den aktuellen Planungsstand und die weiteren Planungsschritte. Hauptziel des Abends sei es, sagt Projektleiterin Borer, ein Stimmungsbild aus der Bevölkerung abzuholen. Die Projektverantwortlichen sehen im Richtprojekt noch immer eine «ausgesprochen gute Grundlage», um die Arealentwicklung voranzutreiben. «Das Richtprojekt ist immer noch zeitgemäss. Es hat eine hohe Qualität, insbesondere in Bezug auf den Aussenraum und die Frei- und Grünflächen, hinsichtlich Klimaadaption und Mobilität.»

Oberirdisches Parkhaus

Das Richtprojekt ist in Sachen Detaillierungsgrad im Vergleich zu einem fertigen Bauprojekt noch wenig ausgereift. Das Insel-Prinzip, das damit verbundene Prinzip der Nachbarschaften, die Orientierung im Perimeter, die grosszügigen Grün- und Freiflächen sowie die Höhenentwicklung der Baukörper mit vier bis fünf Geschossen und einzelnen höheren Akzenten mit bis zu sieben Stockwerken sind städtebauliche Grundprinzipien, an die sich die Bietergemeinschaften halten müssen. Auch sollen die höchsten Baukörper in der Mitte des Areals angesiedelt werden.

Die Gemeinde will die Parzelle im Baurecht abgeben und nicht verkaufen. Interessierte Investoren sollen im Rahmen des Projektwettbewerbs Gestaltungsvorschläge mit einem höheren Detaillierungsgrad einreichen. Anschliessend entscheidet eine Jury, welches Projekt weiterverfolgt wird. Ziel sei es, erklärt Borer, «das beste Projekt mit einem attraktiven Baurechtszins» zu bestimmen. Die Gemeinde legte einen Mindestbaurechtszins fest. Der Zins sei aber nicht das einzige Kriterium, das über die Vergabe entscheide, räumt Borer ein.

Die Überbauung Bruckfeld ist als autoarmes Quartier geplant. Der bestehende Parkplatz beim Kuspo soll einer Grünfläche weichen. Als Ersatz ist ein oberirdisches Parkhaus geplant. Auf eine grössere Einstellhalle wird verzichtet. «Man baut heute immer seltener Einstellhallen, da sie im Bau sehr CO2-intensiv und sehr teuer sind», begründet Borer den Entscheid. Auf der Nordseite der Parzelle ist eine ökologisch hochwertige Grünfläche als Ausgleichsfläche zum Verlust wertvoller Flächen infolge der Passerelle in die Merian Gärten vorgesehen. Läuft alles nach Plan, hoffen die Verantwortlichen auf einen Baustart im Jahr 2032. Projektleiterin Borer plädiert im Vergleich zum früheren Vorgehen zu mehr Pragmatismus und Kompromissbereitschaft, um das Projekt nicht zu überladen. Auch plädiert sie für Vertrauen, dass im Wettbewerb mit den gesetzten Rahmenbedingungen sehr gute Projektvorschläge eingereicht werden.