«Die schwarzen von den weissen Schafen trennen»

Bea Asper

Viel Ärger lasse sich vermeiden, indem man mit dem Mieter nicht Freundschaft schliesse. Diesen Tipp gab Jurist Lorenz Altenbach den Hauseigentümern des Verbandes Dorneck-Thierstein letzten Freitag am Herbstanlass in Dornach. «Sind bei Streitigkeiten in einem Mietverhältnis Emotionen im Spiel, kann dies zu einem langwierigen, nervenaufreibenden Prozedere führen – viel Anwaltsfutter», sagte Altenbach, der aufgrund sechsjähriger Beratungstätigkeit für Hauseigentümer und als Mitglied der Schlichtungsstelle reich an Erfahrung ist. Mit seinem Powerreferat, einer spannenden Diskussion mit den beiden Immobilien-Schätzerinnen Ruth Saladin und Heidi Halter sowie einem Apéro vergoldete der Vorstand seinen Verbandsmitgliedern den Herbst.

Diese bekundeten ihr Interesse mit zahlreichem Erscheinen und einigen Detailfragen. Zum Beispiel war unklar, für welche Familienmitglieder Eigenbedarf als Kündigungsgrund Anerkennung findet. «Stellt man einem Anwalt eine Frage, antwortet dieser mit drei Gegenfragen», meinte Altenbach schmunzelnd und gab den Schwarzbuben mit auf den Weg, bei allfälligen Rechtsauskünften gut vorbereitet zu sein, die Unterlagen zur Hand zu haben und keine Wunder zu erwarten. «Wer mit zu hohen Erwartungen kommt, riskiert, enttäuscht zu gehen.» Das Leben werde eben immer komplexer. Auch für Hauseigentümer. «Ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, stellt viele vor Probleme. Selbst bei der Vermietung von Garagen oder Abstellflächen müssen Formvorschriften eingehalten werden.» All dies veranlasste den Vorstand zum Themenabend «Rechtsfragen für Hausbesitzer und Stockwerkeigentümer».

Formvorschriften einhalten

Ein nicht richtig ausgefülltes Mietformular könne zu Schäden von Tausenden von Franken für den Vermieter führen, gab Präsident Andreas Hänggi zu bedenken. «Nicht formgerechte Wohnungsabnahmen, das Anzeigen von Mietzinsveränderungen mit dem nicht amtlichen Formular, nicht richtig formulierte Kündigungen enden vor der Schlichtungsstelle. Dies zeigt sich aus den Praxisfällen unserer Rechtsberatung.» Und Hänggi äusserte die Befürchtung, dass sich «die Problematik in Zukunft noch verschärfen wird, etwa durch die vom Bundesrat mit Formularpflicht verlangte Bekanntgabe des Vormietzinses, aber auch die vielen neuen Eigentumsformen wie Stockwerkeigentum und dessen Vermietung sowie dem Contracting von Heizungsanlagen.»

Gefeit vor bösen Überraschungen sei man nie, «doch, wer bei der Auswahl seiner Mieter doppelt oder dreifach prüft, erhöht die Chancen, die schwarzen Schafe von den weissen zu trennen. Nicht nur den Betreibungsauszug der Wohngemeinde, sondern auch jenen vorheriger Wohnsitze verlangen. Referenzen einholen, sich beim Vorvermieter erkundigen», waren Altenbachs Ratschläge. Er pochte darauf, beim Mietvertrag bis ins letzte Detail die Formvorschriften einzuhalten – insbesondere bei der Kündigung und deren Begründung. Zur Einhaltung der Fristen sollte man zehn Tage dazu rechnen. Wie Wohnungen aussehen, wenn man ein schwarzes Schaf erwischt hatte, führten Fotos der Wohnungsabnehmerin Ruth Saladin den Anwesenden vor Augen. Auf den Bildern türmte sich der Abfall und Ansammlungen von Dreck. «Einprägend», so erzählte Saladin, «sind vor allem die Gerüche.»